Location pure vs cession de fonds de commerce : le guide indispensable pour éviter les pièges à Paris
Pourquoi la location pure attire… mais peut devenir un piège pour les restaurateurs à Paris (Guide 2025–2026)
Ouvrir un restaurant à Paris passe généralement par deux modèles :
prix d’entrée faible, signature rapide, pas de reprise de matériel…
Mais ce modèle, qui semble simple sur le papier, peut devenir l’un des plus risqués,
surtout en restauration.
Voici le guide complet, basé sur notre expérience terrain chez Pantheon Conseil.
- la cession de fonds de commerce
- la location pure (location simple sans reprise)
prix d’entrée faible, signature rapide, pas de reprise de matériel…
Mais ce modèle, qui semble simple sur le papier, peut devenir l’un des plus risqués,
surtout en restauration.
Voici le guide complet, basé sur notre expérience terrain chez Pantheon Conseil.
🟦 1. Qu’est-ce que la location pure ?
La location pure consiste à louer un local commercial sans acheter un fonds de commerce existant.
Concrètement, vous ne reprenez pas :
Concrètement, vous ne reprenez pas :
- extraction
- matériel
- clientèle
- chiffre d’affaires
- licence (selon les cas)
- historique d’exploitation
🟧 2. Pourquoi la location pure attire autant ?
3 raisons principales :
✔ Prix d’entrée très bas
Souvent 0 € à 20 000 €.
Cela attire énormément de porteurs de projet.
✔ Signature rapide
Pas de cession, pas d’audit financier, moins de paperasse.
✔ Idée de liberté
Certains se disent : “Je fais tout à ma façon”.
Mais la réalité est très différente pour une activité CHR.
✔ Prix d’entrée très bas
Souvent 0 € à 20 000 €.
Cela attire énormément de porteurs de projet.
✔ Signature rapide
Pas de cession, pas d’audit financier, moins de paperasse.
✔ Idée de liberté
Certains se disent : “Je fais tout à ma façon”.
Mais la réalité est très différente pour une activité CHR.
🟥 3. Les risques majeurs de la location pure (le vrai terrain)
❌ 1. Loyers très élevés
La grande majorité des locations pures affichent des loyers nettement supérieurs au marché, car le bailleur compense le “prix d’entrée faible” par un loyer lourd.
Exemples réels (2024–2025) :
La grande majorité des locations pures affichent des loyers nettement supérieurs au marché, car le bailleur compense le “prix d’entrée faible” par un loyer lourd.
Exemples réels (2024–2025) :
- local vide : 2 500 € → loyer réel marché : 1 500 €
- local sans extraction : 3 200 € → marché: 2 000 €
- local avec restrictions : 4 000 € → marché : 2 800 €
❌ 2. Déplafonnement du loyer à 3 ans
En location pure :
➡️ pas d’historique
➡️ pas d’activité antérieure
➡️ situation “nouvelle”
Résultat :
👉 Le bail est souvent déplafonnable, donc le bailleur peut augmenter le loyer de :
+20 %, +40 %, parfois +70
➡️ pas d’historique
➡️ pas d’activité antérieure
➡️ situation “nouvelle”
Résultat :
👉 Le bail est souvent déplafonnable, donc le bailleur peut augmenter le loyer de :
+20 %, +40 %, parfois +70
❌ 3. Travaux lourds et très coûteux
Quand vous rentrez dans un local vide, il faut tout financer :
💸 80 000 € à 200 000 €.
Beaucoup ne le savent pas avant de signer.
- extraction
- désenfumage
- électricité
- VMC
- cuisine
- chambres froides
- sanitaires
- normes PMR
- façade
- évacuations
💸 80 000 € à 200 000 €.
Beaucoup ne le savent pas avant de signer.
❌ 4. EXTRACTON : parfois présente… mais souvent LE point sensible
Il existe deux cas très différents :
✔ Cas 1 : Location pure AVEC extraction
Oui, cela existe, et c’est une excellente opportunité si :
✔ Cas 1 : Location pure AVEC extraction
Oui, cela existe, et c’est une excellente opportunité si :
- extraction conforme 250/300/400
- sortie toiture validée
- moteur accessible
- installation déclarée en copro
❗ Cas 2 : Location pure SANS extraction (le plus fréquent)
Dans la majorité des locations pures à Paris :
👉 C’est l’une des principales causes d’abandon de projet.
- l’extraction est absente,
- ou impossible à créer,
- ou trop coûteuse à mettre aux normes,
- ou refusée par la copropriété.
👉 C’est l’une des principales causes d’abandon de projet.
❌ 5. Mise aux normes et conformité 100 % à votre charge
Contrairement à une cession de fonds,
👉 rien n’est déjà validé.
Vous devez gérer :
👉 rien n’est déjà validé.
Vous devez gérer :
- hygiène
- électricité
- sécurité
- ERP
- commission
- ventilation
- gaz (si concerné)
❌ 6. Revente : OUI, on peut revendre — mais c’est difficile
Version réaliste et exacte :
✔ Oui, on peut revendre
Vous avez un bail 3/6/9, donc un droit au bail que vous pouvez céder.
✔ La cession est totalement possible
→ juridiquement
→ administrativement
❗ MAIS la revente est souvent compliquée pour 3 raisons :
1️⃣ Loyer très élevé
Le principal frein.
Un bail trop cher décourage les acquéreurs.
2️⃣ Travaux peu valorisés
Même si vous avez mis 80K–150K,
vous récupérez rarement la valeur investie.
3️⃣ Pas de chiffre d’affaires à transmettre
Donc le repreneur prend un risque plus important,
et négocie fortement le prix de cession.
👉 Conclusion simple :
On revend, mais rarement au prix investi.
✔ Oui, on peut revendre
Vous avez un bail 3/6/9, donc un droit au bail que vous pouvez céder.
✔ La cession est totalement possible
→ juridiquement
→ administrativement
❗ MAIS la revente est souvent compliquée pour 3 raisons :
1️⃣ Loyer très élevé
Le principal frein.
Un bail trop cher décourage les acquéreurs.
2️⃣ Travaux peu valorisés
Même si vous avez mis 80K–150K,
vous récupérez rarement la valeur investie.
3️⃣ Pas de chiffre d’affaires à transmettre
Donc le repreneur prend un risque plus important,
et négocie fortement le prix de cession.
👉 Conclusion simple :
On revend, mais rarement au prix investi.
🟩 4. Cession de fonds de commerce : la solution la plus sécurisée
Dans une cession, vous achetez :
- un bail sécurisé
- une extraction existante
- une cuisine conforme
- du matériel
- une clientèle
- un historique
- un CA réalisé
- une exploitation validée
- Risque limité
- Travaux réduits
- Ouverture rapide
- Loyer cohérent
- Revente possible
- Rentabilité mesurable
🟦 5. Comparatif clair : Location pure vs Cession
Critère : Prix d’entrée
- Location pure : Bas
- Cession : Plus élevé
- Location pure : Très élevé
- Cession : Aligné au marché
- Location pure : Travaux très lourds et coûteux
- Cession : Travaux déjà réalisés
- Location pure : Parfois présente, mais souvent absente ou non conforme
- Cession : Extraction déjà en place et validée
- Location pure : 100 % à votre charge
- Cession : Déjà validée (incendie, hygiène, ERP)
- Location pure : Revente possible mais difficile (loyer élevé, faible valorisation)
- Cession : Revente fluide et rentable
- Location pure : Risque élevé
- Cession : Risque faible
🟧 6. Exemple réel (Pantheon Conseil)
Un entrepreneur signe une location pure dans le 15ème :
Dans la même rue :
- Entrée : 10 000 €
- Travaux : 120 000 €
- Loyer : 3 200 €
- Extraction refusée
- Revente impossible à cause du loyer
Dans la même rue :
- Cession : 95 000 €
- Extraction existante
- Travaux déjà faits
- CA stable
- Revente possible 3 ans plus tard
🟩 7. Conclusion Pantheon Conseil
La location pure peut être une bonne option dans deux cas :
👉 la cession reste la solution la plus sécurisée, la plus rentable, et la plus logique.
Chez Pantheon Conseil, nous analysons :
- extraction déjà existante
- OU
- concept sans cuisson (coffee shop, snacking froid, pâtisserie)
👉 la cession reste la solution la plus sécurisée, la plus rentable, et la plus logique.
Chez Pantheon Conseil, nous analysons :
- le loyer
- l’extraction
- la faisabilité
- la conformité
- la rentabilité
- la revente future
👉 Restaurants à vendre :
https://www.pantheonconseil.com/vente
👉 Demander une estimation :
https://www.pantheonconseil.com/estimation-immobiliiere-paris,107
👉 Nous contacter :
https://www.pantheonconseil.com/contact,110
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Publié le 09/12/2025 par
Tamur Eren
