
Bail Commercial en Restauration : Tout Ce Qu’il Faut Absolument Savoir Avant d’Acheter
Dans cet article, nous allons explorer en détail tout ce que vous devez savoir avant d’acheter un restaurant et de reprendre son bail commercial.
Comprendre le Bail Commercial 3-6-9 : La Base à Connaître
Qu’est-ce qu’un bail commercial 3-6-9 ?
En France, les locaux utilisés pour une activité commerciale sont généralement soumis au régime du bail commercial, régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Le bail standard est appelé bail 3-6-9, car il engage le locataire pour une période minimale de 9 ans, avec la possibilité de résilier tous les 3 ans.

Pourquoi ce type de bail est-il important en restauration ?
Sécurité pour le locataire : Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail avant son terme, sauf en cas de faute grave.
Droit au renouvellement : À l’expiration du bail, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement, sauf exception.
Encadrement des hausses de loyer : Le bail doit respecter certaines règles en matière d’augmentation de loyer, notamment en cas de renouvellement.
Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un restaurant avec un bail existant :


Pourquoi est-ce crucial en restauration ?
Certains baux limitent l’activité à "restauration froide", excluant l’usage d’une hotte ou de cuisson sur place.
D’autres interdisent la vente à emporter ou la livraison, ce qui peut être un frein à la rentabilité.
Si vous souhaitez vendre de l’alcool, il faut vérifier que le bail ne s’y oppose pas et que vous pouvez obtenir une licence III ou IV.
Si votre projet ne correspond pas à la destination du bail, vous pouvez demander une modification de destination, mais cela nécessite l’accord du bailleur.
Loyer et Charges : Évitez les Mauvaises Surprises Financières
L’un des aspects les plus critiques du bail commercial est son coût total, qui inclut plusieurs éléments.
Le loyer : Comment savoir s’il est juste ?
Le loyer doit être cohérent avec l’emplacement du restaurant, sa surface, sa visibilité et la demande locale. Il est souvent indexé sur l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice du Coût de la Construction (ICC), ce qui peut entraîner des hausses automatiques.
À surveiller :
⚠️ Une clause d’indexation trop agressive peut rendre le loyer insoutenable sur le long terme.
⚠️ Certains baux prévoient une augmentation automatique au moment du renouvellement.
Les charges et taxes : Qui paie quoi ?
Les charges associées au bail peuvent inclure :
Taxe foncière : Normalement à la charge du bailleur, mais certains baux la transfèrent au locataire.
Entretien des locaux : Certains travaux peuvent être à la charge du locataire (rénovation, mises aux normes).
Frais de copropriété (si le local est dans un immeuble).
💡 Astuce : Demandez un récapitulatif des charges des dernières années pour anticiper vos coûts.



✅ Le bailleur accepte le renouvellement (avec ou sans modification des conditions).
✅ Le bailleur propose un nouveau loyer (il doit respecter des règles de plafonnement).
❌ Le bailleur refuse le renouvellement, mais doit alors verser une indemnité d’éviction (sauf exception).
Si vous souhaitez résilier avant le terme, un préavis de 6 mois est généralement requis. Vérifiez s’il y a des pénalités de sortie anticipée.
Droit au Bail et Cession de Fonds de Commerce : Deux Cas Différents
Lorsqu’on achète un restaurant, il y a deux façons de reprendre le bail :
1. Cession du fonds de commerce
Vous rachetez non seulement le bail, mais aussi l’ensemble du restaurant : clientèle, matériel, nom, licences, stock…
2. Cession de droit au bail
Vous reprenez uniquement le droit d’occupation du local, sans racheter l’activité existante.
🔍 Attention aux conditions de cession du bail ! Certains baux imposent :
❌ Une autorisation préalable du bailleur
❌ Une indemnité de cession
❌ Une clause de solidarité (vous restez responsable du loyer si le nouvel acquéreur ne paie pas)



Sécurisez Votre Transaction
Avant d’acheter un restaurant, il est impératif d’analyser le bail en détail et de négocier ses termes si nécessaire. Pour cela, faites appel à :
🔹 Un avocat spécialisé pour décrypter les clauses juridiques.
🔹 Un expert-comptable pour évaluer la viabilité financière du bail.
🔹 Un agent immobilier spécialisé pour négocier au mieux les conditions.
Un bail mal rédigé peut mettre en péril votre projet. Prenez le temps de l’étudier minutieusement avant de signer !
Pantheon Conseil
Une expertise unique et reconnue
Fondé en 2022 par des professionnels de la restauration ayant ouvert plusieurs restaurants avec succès, PANTHEON CONSEIL combine une expertise opérationnelle et une parfaite connaissance du marché immobilier parisien. Cette double compétence permet d’accompagner les investisseurs dans toutes les étapes de leur projet, qu’il s’agisse de l’analyse des opportunités, de la négociation ou de la mise en conformité réglementaire.
Un cabinet en pleine croissance
Malgré sa récente création, PANTHEON CONSEIL s’est rapidement imposé comme un acteur majeur de la transaction de CHR à Paris. Avec plus de 250 transactions réalisées en moins de deux ans, le cabinet bénéficie de la confiance de nombreux restaurateurs et investisseurs. Cette performance illustre la capacité de PANTHEON CONSEIL à répondre aux attentes des clients les plus exigeants.
Une équipe dédiée à votre succès
Composée de cinq collaborateurs et d’un alternant, l’équipe de PANTHEON CONSEIL offre un accompagnement personnalisé à chaque client. Les conseillers, spécialisés dans la transaction de CHR, mettent leur expertise au service des investisseurs pour identifier les meilleures opportunités et sécuriser les acquisitions.
Une présence locale et une connaissance approfondie
Grâce à sa forte implantation locale, PANTHEON CONSEIL dispose d’une compréhension fine des spécificités de chaque quartier parisien. Cette expertise permet de proposer des biens adaptés aux objectifs de chaque investisseur, tout en tenant compte des dynamiques du marché et des tendances émergentes.


Estimons votre bien ensemble
Nos agents mettent leur expérience des établissements CHR à votre disposition pour évaluer précisément la valeur de votre bien.

Tamur Eren
Directeur d'agence
Publié le 29/01/2025 par
Tamur Eren